ECONOMIA ED ESTIMO AMBIENTALE

I risultati di apprendimento attesi riguardano la formazione personale e professionale dello studente di Architettura a partire dalla consapevolezza circa delle questioni teoriche, le strutture metodologiche e gli strumenti applicativi che presiedono agli aspetti del valore e delle valutazioni delle diverse forme del capitale sociale – i beni immobili privati e pubblici – nei contesti territoriali di riferimento e alle diverse scale. La dinamica del territorio nel cui quadro si inseriscono queste valutazioni è rappresentata delle variabili economiche che si coordinano nel progetto inteso come programma di investimenti la cui valutazione mette in relazione grandezze stock e grandezze flusso, con specifico riferimento alle variabili distributive che le trasformazioni impresse al sistema casa-città-paesaggio declinano nella questione della sostenibilità intesa come convergenza di solidarietà inter e intra-generazionale.

DD1 L'insegnamento fornisce le coordinate essenziali di teoria del valore, a partire da un approccio storico, analitico e critico delle elaborazioni teoriche riconducibili alle principali scuole del pensiero economico.

DD2 Ai suddetti aspetti si collegano il metodo e i procedimenti di valutazione di beni e progetti privati e pubblici e del danno ambientale, e la relativa questione della internalizzazione delle esternalità, con riferimento alle collegate variabili qualitativo-monetarie, qualitativo-fisiche ed estetico-qualitative, quindi a strumenti di analisi mono e multi-criteri. Particolare attenzione è rivolta alla dimensione economico-ambientale dei beni capitali alla luce del rapporto tra sistema e ambiente che i processi di trasformazione modificano in direzioni delle quali la valutazione sottolinea il grado di fattibilità finanziaria, convenienza economica, equità sociale e sostenibilità eco-sistemica.

DD3 Due tipologie di esercitazione consentiranno di applicare le conoscenze di base e gli impianti metodologici acquisiti, in particolare: 1) nel campo della valutazione immobiliare; 2) dell'analisi critica delle identità ambientali urbane nello specifico contesto dei tessuti edilizi storici.

DD4 Lo studente dovrà essere in grado di comunicare gli esiti della sperimentazione svolta attraverso una relazione che ne esponga in maniera coerente il percorso logico, metodologico e operativo.

DD5 Lo studente disporrà di appositi modelli di analisi, valutazione e calcolo, di cui dovrà mostrare la conoscenza e capacità di applicazione in contesti diversi e ulteriori.

L’insegnamento di Economia ed estimo ambientale ha un riferimento generale alla questione del valore che si riversa su un contesto applicativo già definito come il “sistema casa-città-paesaggio” e prevede l’applicazione di approcci e strumenti per la misura del valore di queste trasformazioni.

Il regolamento didattico non prevede propedeuticità. Di conseguenza, tra lei prerequisiti sono richieste solide conoscenze di base di teoria dell’architettura urbanistica e pianificazione del territorio, di tecnologia dell'architettura, di restauro, di analisi matematica e algebra lineare.

Il corso si articola in quattro moduli integrati e quindi trattati parallelamente:

1. Storia analisi e critica delle teorie economiche con riferimento alla questione della teoria della ricchezza e del valore;
2. Metodo e procedimenti di valutazione mono e multi dimensionali in campo immobiliare, urbano;
3. Teoria del capitale e valutazione economico-finanziaria degli investimenti con elementi di matematica finanziaria;
4. Valutazioni complesse in campo territoriale e ambientale con misure monetarie ed extra-monetarie.

Esercitazione sul mercato immobiliare o sull'analisi economico-urbana dei tessuti edilizi storici.

In dettaglio:

1. Introduzione: fini, metodi, strumenti

1.1. Economia come scienza della ricchezza e scienza del valore: principali definizioni; Micro e Macro-economia; Ricchezza e valore, Economia ed Estimo;

1.2. Estimo: Il giudizio di valore; il contenuto e la forma: valori e valutazioni; la questione della sostanza valorizzante e i modi della sua rappresentazione; oggetti e beni economici. Postulati dell’estimo e codici di condotta; Stima e valutazione; Aspetti economici e criteri di stima; Metodo e procedimenti di stima: confronto diretto e indiretto; procedimento sintetico (mono e pluri-parametrico) e analitico o per capitalizzazione del reddito.

1.3. Aspetti generali della questione ambientale: approccio macro-sistemico; il sistema sociale e l’ambiente; la comunicazione sociale e i mezzi generalizzati di comunicazione ad alto livello simbolico; comunicazione interna e formazione dei sub-sistemi; codici, programmi e valori.

1.4. L’attività economica:

1.4.1.Produzione della ricchezza: funzioni di produzione classica, neoclassica e della nuova economia; beni economici e fattori della produzione e variabili distributive – lavoro, terra, capitale; produzione e produttività; efficienza, efficacia, economicità ed equità del processo produttivo;

1.4.2.Scambio della ricchezza:

1.4.2.1. Circolazione dei beni economici: il mercato; forme di mercato: la concorrenza perfetta; funzioni di domanda e di offerta; la quantità come funzione del prezzo; equilibrio di mercato; il modello della ragnatela; elasticità della domanda e dell’offerta; elasticità dei diversi beni economici: beni-merce e beni-segno nella questione ambientale; il prezzo come funzione della quantità; esempi di statica comparata; altre forme di mercato: monopolio/psonio; oligopolio/psonio – la teoria dei giochi; concorrenza monopolistica.

1.4.2.2. Circolazione della moneta: definizioni di moneta; economia del baratto e del credito; equazione degli scambi e sue interpretazioni; il valore della moneta: la liquidità; liquidità come sostantivo e come proprietà dei beni economici e della moneta; l’inflazione; definizione e cause;

1.4.3.Uso/consumo della ricchezza: bisogni e utilità; desideri ed etica del consumo; edonismo: assiologia individuale ed etica collettiva: persona e comunità; funzione di utilità; utilità totale e marginale; utilità e valore; l’utilità e la sostanza valorizzante; relazioni tra l’essere merce e l’essere segno dei beni economici;

1.4.4.Accumulazione della ricchezza: definizione e classificazione degli investimenti; investimenti produttivi e speculativi; speculazione al rialzo e al ribasso; la borsa e i mercati finanziari; finanza immobiliare; finanza ambientale; il capitale, il capitalismo, i capitalisti. Produzione edilizia e speculazione immobiliare;

1.5. Valori e modelli socio-economici: Definizioni e classificazioni dei beni economici, degli investimenti, dei valori: tipi di valore e piani dell’economia.

1.6. Dalla teoria economica alla pratica estimativa: l’epistemologia economico-estimativa: sostanza del valore e forme della valutazione.

2. La questione del valore nell'analisi economica: teorie del valore

2.1. Episteme della somiglianza e della rappresentazione: Mercantilisti, Malthus e Keynes; teoria della ricchezza-moneta.

2.2. Episteme della produzione e del lavoro: Fisiocrazia e valore-terra, analisi intersettoriale e modello input-output di Leontief, economia classico-marxiana e teoria del valore lavoro; teoria del capitale, Fisher e Hicks, teoria del capitale e forma temporale degli investimenti, economia neoclassica e teoria del valore utilità/produttività marginale; problemi: del consumatore, del produttore (tecnico o del minimax, commerciale in concorrenza perfetta e in monopolio, tecnico-commerciale o della produzione congiunta), ottimo paretiano; internalizzazione delle esternalità ambientali: comando e controllo: tasse e sussidi pigouviani, standard e permessi negoziabili; il Valore Economico Totale e la valutazione contingente; modello IPAT; Impronta ecologica; Teorema di Coase; curva di Kuznets ambientale.

2.3. Episteme semiotico-ermeneutica e bio-tecnologica: il triangolo dei tre surplus, Economia dell’ambiente, economia ecologica e nuova economia, nuova teoria del valore-energia/informazione, nuova teoria del capitale e forma monetaria degli investimenti. Energia ed informazione, entropia/neg-entropia, informazione matematica e semantica. L’economia come attività linguistica e comunicativa, la valutazione come processo di significazione, informazione e comunicazione e come attività semiotico-ermeneutica. Confronto tra simili e dissimili.

3. Valori e valutazioni: classificazioni, metodi, procedimenti e calcoli

3.1. Classificazioni dei metodi e procedimenti di stima (o di valutazione):

3.1.1.Il paradigma serpieriano e la stima dei beni privati: valori di mercato, di capitalizzazione, di trasformazione, di surrogazione, di costo, complementare.

3.1.2.Analisi monocriteriali e la valutazione degli investimenti pubblici; Analisi Costi Benefici; Analisi Costi-Ricavi;

3.1.3.Analisi multicriteri.

3.1.4.Coefficienti di preferenza intertemporale o di matematica finanziaria.

4. Valutazioni territoriali private e pubbliche

4.1. Estimo urbano micro-stime

4.1.1. Il mercato immobiliare;

4.1.2. Stima degli immobili urbani, e delle aree edificabili;

4.1.3. Stima dei costi: il computo metrico estimativo.

4.2. Stime legali:

4.2.1. Espropriazioni per causa di pubblica utilità;

4.2.2. Servitù prediali coattive e servitù militari;

4.2.3. Usufrutto, uso, abitazione, vitalizio, diritto di superficie;

4.2.4. Stima dei danni.

4.2.5.Il tecnico nel processo: l’arbitrato e la consulenza tecnica d’ufficio e di parte:

4.3. Estimo catastale

4.3.1. Catasto Terreni;

4.3.2. Catasto Fabbricati.

4.4. Estimo territoriale-urbano: macro-stime

4.4.1. La valutazione dei piani e dei progetti e valutazioni ambientali; perequazione urbanistica e ambientale;

4.4.2. La valutazione del patrimonio culturale-ambientale.

4.4.3. La valutazione del danno ambientale: costi di ripristino, illecito profitto e dis-valore d’uso sociale; Il Testo Unico (D.L. 152/2006): dal regime risarcitorio a quello riparatorio; riparazione primaria, complementare e compensativa.

4.5. Valutazioni monetarie, Analisi Costi-Efficacia, Analisi costi-Ricavi, Analisi Costi-Benefici; distinzione tra benefici e ricavi, tra ricavi ed entrate, tra costi e uscite; classificazione dei beneifici: tangibili, intangibili e incommensurabili; primari e secondari, diretti, indiretti, indotti e derivati; differenze tra ACB e ACR: i benefici; i prezzi di mercato e i prezzi ombra; la Disponibilità a Pagare, l’orizzonte temporale, il Saggio di Sconto Sociale; principi di compensazione; la questione dell’equità: pesatura dei benefici e dei costi; criteri di scelta degli investimenti: il VAN, il rapporto B/C, il Tasso di Rendimento Esterno; il Tasso di Rendimento Interno; il tempo di recpero del capitale scontato (Discounted Payback Period – DPbP).

4.6. Valutazioni non monetarie: Analisi MultiCriteri; Multi-Criteria Decision Making (MCDM) procedimenti additivi: procedimento dell’aggregazione in un unico criterio; interattivi: la Matrice interattiva; di surclassamento: Metodo Electre II; Valutazione d'Impatto Ambientale (VIA), Valutazione Ambientale Strategica (VAS).

5. Esercitazioni

5.1. Il mercato e la valutazione immobiliare;

5.2. Analisi e valutazione economico-ambientale dei tessuti edilizi-urbani storici.

1. Rizzo F., Economia del patrimonio architettonico ambientale, Franco Angeli, Milano 1989.
2. Rizzo F., Valore e valutazioni. La scienza dell’economia o l’economia della scienza, Franco Angeli, Milano 1999.
3. Begg D. Fischer S. Dornbusch R, Economia, McGraw-Hill, 2001.
4. AA.VV. Enciclopedia dell’economia Garzanti, Garzanti, 1995, oppure un manuale di economia politica a scelta.
5. Grillenzoni M., Grittani G., Estimo, teoria, procedure di valutazione e casi applicativi, Edagricole, Bologna, 1990.
6. Polelli M. Nuovo trattato di Estimo, Hoepli, 2008.
7. Roscelli R. (a cura di) Manuale di Estimo. Valutazioni economiche d esercizio professionale, UTET, Torino, 2014.
8. Bresso M., Per un’economia ecologica, La Nuova Italia Scientifica, Roma 1993
9. Ratterman M., The Appraisal of Real Estate
10. Callan S. J., Thomas J. M, Environmental Economics and Management

quali prove di accesso la verifica della esercitazione; una prova pratica relativa allo svolgimento di un esercizio di matematica finanziaria; quale prova di qualificazione la discussione di un argomento per ciascuna delle quattro parti del programma.

Definizioni delle principali categorie economiche

Funzioni di produzione

Forme di mercato

Equilibrio di mercato

Funzione di utilità

Forme e meccanismi di accumulazione del capitale

Il mercato immobiliare

La valutazione immobiliare

Procedimento sintetico e analitico

Stima mono e pluriparametrica

Il saggio di capitalizzazione

Circuito sano del mercantilismo

Principio della domanda effettiva

Leggi psicologiche di keynes

Circuito keynesiano completo

Paradigma serpieriano

Teoria del valore-terra

Fisiocrazia e il modello di Leontief

Valore di costo e computo metrico estimativo

Valore di trasformazione

Rendita differenziale; rendita fondiaria e urbana

Teoria del valore-lavoro in Ricardo e in Marx

Caduta tendenziale del saggio di profitto in Marx

Problema del consumatore

Teoria dell’impresa: problema tecnico, economico e della trasformazione

Ottimo paretiano

Economia ambientale

Esternalità

Tasse e sussidi

Standard ambientali

Permessi negoziabili

Stima dei diritti reali: diritto di superficie, Usufrutto uso e abitazione ,servitù prediali

Estimo legale: espropriazione per pubblica utilità

Analisi costi benefici

Classificazione dei benefici

Analisi economica e finanziaria

Disponibilità a pagare

Prezzi ombra

Criteri di scelta; VAN TTR TIR Elasticità, Periodo medio, DPP

Nuova economia: approccio semiotico-ermeneutico e bio-tecnologico

Nuova teoria del valore: il triangolo dei tre surplus

Semiotica economica estimativa

Sistema sociale e ambiente; sociologia economico-estimativa

Teoria del valore energia/neg-entropia

Teoria del valore informazione

Analisi multiciriteri: metodo di aggregazione in un unico criteri; modello Electre II; matrice interattiva

Valutaizone di impatto ambientale; fasi della VIA; matrice degli impatti; valori e pesi